Bail commercial: bien préparer son renouvellement !
Neuf ans :
C’est la durée d’un bail commercial classique conclu entre le propriétaire d’un local et la société qui l’exploite. Si aucune des deux parties ne demande son renouvellement au-delà de ce délai, il est prolongé tacitement.
Bail commercial, les risques de la prolongation tacite :
Si le bail commercial qui arrive à expiration ne fait pas l’objet d’un congé (donné par le propriétaire) ou d’une demande de renouvellement (requise par le locataire), il est prolongé de manière tacite. Mais cela ne signifie pas pour autant qu’il est « renouvelé » : son application se poursuit, sans créer de nouveaux droits.
Cette situation entraîne deux types de risque pour le locataire :
– Elle peut compliquer la vente du fonds de commerce si celui-ci l’envisage. Il conviendra dans le cadre de la vente de renégocier le bail auprès du propriétaire, avec tous les risques que cela comporte.
– Si la durée du bail dépasse douze ans, le propriétaire aura la possibilité de déplafonner le loyer. Autrement dit, il pourra s’affranchir de la règle qui limite l’augmentation du loyer à la variation de l’indice de référence stipulé dans le bail. Et par conséquent, en tirer profit pour exiger une hausse de loyer importante.
Lorsque le contrat arrive à son terme, le locataire qui souhaite voir son bail renouvelé doit :
– dans les six mois qui précèdent son expiration,
– faire la demande de renouvellement au propriétaire,
– par acte d’huissier ou courrier LRAR.
Le bailleur aura alors trois mois pour faire savoir s’il accepte ou refuse, son silence valant renouvellement.