Bail professionnel ou bail commercial: lequel choisir?

Le droit français connaît différents statuts de bail, aux nombres desquels les baux professionnels et les baux commerciaux constituent les statuts très utilisés.

Le bail commercial:

Le lieu d’exploitation d’un fonds de commerce (ou d’un fonds artisanal) est un élément essentiel de l’entreprise. Afin de protéger le locataire, ses rapports avec le bailleur font l’objet d’une réglementation précise. D’ordre public, le statut des baux commerciaux s’impose dès lors que la location porte sur un immeuble dans lequel un fonds de commerce est exploité par une personne immatriculée au registre du commerce et des sociétés (ou au répertoire des métiers).

Lorsque le bail n’est pas légalement soumis au statut des baux commerciaux, les parties ont toujours la possibilité de décider par convention de s’y soumettre.

D’une durée minimum de neuf ans, ce statut ouvre notamment droit pour le locataire :

– au renouvellement de son bail,

– à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail,

– à l’encadrement des hausses de loyers.

Les règles régissant le statut des baux commerciaux sont complexes et ont été profondément modifiées par les lois « Pinel » du 18 juin 2014 et « Macron » du 6 août 2015. Parmi les modifications amorcées par ces deux lois, on retiendra notamment :

– la durée maximum des baux dérogatoires portée à trois ans au lieu de deux,

– la suppression de l’indice du coût de la construction comme indice de référence pour le plafonnement du loyer révisé ou renouvelé. Désormais, les indices de référence sont soit l’indice des loyers commerciaux, soit l’indice des loyers des activités tertiaires ;

– l’obligation d’annexer au bail un état des charges locatives.

– d’adresser à son locataire, un état prévisionnel des travaux, ainsi qu’un état récapitulatif des travaux, lors de la conclusion du bail puis tous les 3 ans.

– l’interdiction au droit de résiliation triennale du locataire lorsque le bail ne porte pas sur un local à usage exclusif de bureau ou de stockage et que sa durée initiale est de 9 ans ;

– la possibilité pour le locataire d’adresser son congé comme sa demande de renouvellement du bail par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Le bail professionnel:

Les règles régissant le statut des baux professionnels sont moins protectionnistes que celles relatives au statut des baux commerciaux. La clientèle d’une profession libérale est attachée à la personne et non au lieu d’exploitation.

Régi par une loi de 1986, le bail professionnel concerne la location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel conclu pour une durée au moins égale à six ans, sans que locataire puisse revendiquer un quelconque droit au renouvellement.

Le statut des baux professionnels ne s’impose pas aux professions libérales. En effet, la loi prévoit la faculté de déroger à ce statut pour choisir celui des baux commerciaux.